Kost Elite Renon — Investment Analysis

Quick Stats

Data dari IG @sanctuestate + verifikasi lokasi

Harga Ask

Rp 2,3 Miliar

↓ dari Rp 2,65 Miliar

LT / LB

133 / 208m²

2 Lantai, SHM+PBG

Kamar

9 KM Dalam

@Rp 2,5jt/bln

Gross Yield

11,7%

Rp 270jt/yr

ℹ️

Lokasi: Gang Rajawali — Akses Motor, 1 Gang ke Jalan Utama

Bukan front jalan Tukad Balian, tapi cuma 1 gang langsung ke jalan utama. Akses motor only — bukan dealbreaker untuk kos karena mayoritas tenant kos naik motor. Namun nilai tanah tetap di bawah main road: ~Rp 6-7 Juta/m² vs Rp 8-9 Juta/m² main road.

📍 Analisis Lokasi

Gg. Rajawali, Renon, Denpasar Selatan — koordinat -8.6867, 115.2423

✅ Akses motor only · 1 gang langsung ke jalan utama Tukad Balian · OK untuk kos

Gg. Rajawali — 1 gang ke jalan utama

Tanah: Motor Gang vs Main Road

Main Road Tukad Balian Rp 8-9 Juta/m²

Brighton (Rp 8 Juta/m²), Rumah123 (Rp 8,7 Juta/m²)

Gg. Rajawali (1 gang, motor) Rp 6-7 Juta/m²

Gang Nuri Rp 6,25 Juta | Gang IV Rp 6,35 Juta — langsung ke jalan utama

Selisih (133 m²) ~Rp 200-265 Juta

Premium main road vs gang — masih reasonable untuk kos operasional

🔧 Yang Harus Diverifikasi Saat Survey:

1 Parking motor — cukup untuk 9+ tenant?

2 Kondisi gang saat hujan — banjir/becek?

3 Lebar gang — 1 arah atau 2 arah motor?

4 Fasilitas umum dekat — warung, laundry, transport

🗺️ Analisis Area Sekitar

Estimasi jarak & waktu tempuh dari Gg. Rajawali (via motor/mobil)

700m

Kampus Terdekat

ITEKES Bali · 10 min jalan kaki

2,4 km

Mall Terdekat

Plaza Renon · 5 min motor

3,4 km

RS Terdekat

RS Bali Mandara · 6 min motor

4,5 km

Pantai Sanur

10 min motor

⚠️ REALITAS WALKABILITY: Hanya ITEKES Bali (700m) yang jalan kaki. Plaza Renon 26 min jalan kaki, RS Bali Mandara 40 min. Selebihnya butuh motor. Tenant WAJIB punya motor.

📋 Fasilitas Sekitar — Jarak Verified (Google Maps)

✅ = verified via Google Maps routing · ⚠️ = estimasi

Fasilitas	Kategori	Jarak	🛵 Motor	🚶 Jalan kaki	Verify
🏥 Healthcare
RS Bali Mandara	RS Pemerintah	3,4 km	6 min	40 min	✅
Bali Royal Hospital (BROS)	RS Swasta	~2,8 km	~7 min	—	⚠️
RSUP Prof. Ngoerah (Sanglah)	RS Rujukan Utama	~5,8 km	~14 min	—	⚠️
🎓 Pendidikan
ITEKES Bali Kampus II	Institut Kesehatan	700 m	2 min	10 min	✅
STIKOM Bali (Kampus Renon)	Institut IT & Bisnis	3,2 km	6 min	45 min	✅
UNDIKNAS / Warmadewa	Universitas	~2,7-3,1 km	~6-7 min	—	⚠️
🛍️ Belanja & Kuliner
Plaza Renon (mall, bioskop, Papaya)	Mall + Supermarket	2,4 km	5 min	26 min	✅
Icon Bali Mall (Sanur)	Mall + Restoran	~3,4 km	~8 min	—	⚠️
🏛️ Pemerintahan & Perkantoran
Lapangan Puputan / Gubernur	Pusat Pemerintah	~3,6-3,8 km	~9 min	—	⚠️
🏖️ Rekreasi & Transport
Pantai Sanur	Pantai	4,5 km	10 min	56 min	✅
Bandara Ngurah Rai	Bandara Intl.	~13,9 km	~33 min	—	⚠️

⚔️ Analisis Kompetisi — KOST KOKU RENON

⚠️ Kompetitor LANGSUNG di gang yang sama area (Gg. Bule, ~200-300m)

Aspek	Properti Ini	KOST KOKU RENON
Skala	9 kamar	30 kamar
Harga/bln	Rp 2,5 Juta (excl. listrik)	Rp 2,2-2,8 Juta (excl. listrik)
Fitur unggulan	KM dalam, kitchen, WiFi, CCTV	Smart Room (voice ctrl), PIN lock, AC, water heater, TV, hair dryer
Okupansi	Claim 100% (unverified)	2 kamar kosong
Parkir	Motor only	Motor only (1 unit/kamar)
Differentiation	Lemah — fitur standar	Kuat — smart home features

⚠️ Tenant bisa pindah ke KOKU dengan fitur lebih modern di harga yang sama. Klaim 100% okupansi perlu verified — kompetitor sebelah punya vacancy.

🗺️ Kompetitor Operasional di Sekitar

Source: Google Maps search "kos Tukad Balian Renon" + Mamikos

10+

Kos beroperasi dalam radius ~1km (Google Maps)

Mertha Jaya, Kos Renon, Kost Edo, Kost Mezzanine, Tukad Balian Residence, KOS Bali Graha, Kost Putu Arsana, Kost Tukad Badung, KOST KOKU, Gang Nyuh Gading

43

Kost listed di Mamikos area Renon

+ 33 kost dijual di Rumah123 + 46 di 99.co = sangat kompetitif

💡 SUPPLY JAUH MELEBIHI DEMAND yang unik. Tenant punya banyak pilihan → bargaining power di tangan tenant, bukan pemilik kos.

🚨 RED FLAG: Properti Dijual oleh 2 Agen dengan Data Berbeda

Properti yang SAMA (133m², 208m², 9 kamar, Tukad Balian)

🔗 Lihat Listing 9PRO → 9prokelapagading.com

Data	Listing 1: IG @sanctuestate	Listing 2: 9PRO Kelapa Gading
Harga awal	Rp 3,2 Miliar	Rp 3 Miliar
Harga sekarang	Rp 2,3 Miliar (baru)	Rp 2,85 Miliar
Income/kamar	Rp 2.500.000	Rp 2.100.000
Total income/bln	Rp 22,5 Juta	Rp 18,9 Juta
Gross yield	11,7% (di harga 2,3M)	8,0%

⚠️ Income claim TIDAK KONSISTEN — beda Rp 400rb/kamar = Rp 3,6 Juta/bulan = Rp 43 Juta/tahun

⚠️ Harga turun 3x (3,2M → 2,85M → 2,65M → 2,3M) — seller sangat motivated/desperate

⚠️ Dua agen berbeda menjual properti yang sama — listing sudah lama di pasar

→ TAPI harga baru Rp 2,3 Miliar sudah di bawah breakeven KPR standar. Kalau pakai data 9PRO (Rp 2,1jt/kamar): Net yield masih 7,2% — tetap menarik.

🏷️ Harga Sewa Kompetitor di Tukad Balian & Renon

Source: Facebook Groups, 99.co, Papikost, Mamikos (43 listings)

Kos	Harga/Bulan	Segmen	Occ. Est.	Fasilitas
Gang Nyuh Gading No.8	Rp 800rb	Budget	~95%	Kosongan, AC, KM dalam, Air include
KOST KOKU (Type A, Lt.2-3, Gg. Bule)	Rp 2,2-2,4 Juta	Mid	93%	Smart Room, AC, Water Heater, PIN Lock
KOST KOKU (Type C, Lt.1, Gg. Bule)	Rp 2,8-3,0 Juta	Mid-high	93%	Smart Room, Full Kitchen, CCTV, TV
⭐ PROPERTI INI — 9 kamar	Rp 2,5 Juta	Mid	Claim 100%	KM dalam, Kitchen, WiFi, CCTV
Rumah Kost Eksklusif (Renon)	Rp 3,5 Juta	Mid-high	~85%	Furnished, AC, Water Heater, WiFi
Kost Mezzanine (Tukad Balian)	Rp 5,5 Juta	Mid-high	~85%	Full furnished, Parkir mobil, AC
Kost Elite (Ring 1 Renon)	Rp 7-10,5 Juta	Premium	~70-75%	Laundry, 2300W, TV Kabel, Parkir

14% LEBIH MAHAL vs KOKU

Rp 2,5jt vs Rp 2,2jt — tapi KOKU punya Smart Room + PIN Lock. Tenant bisa pilih yang lebih modern dengan harga lebih murah.

100% vs 85-93% PASAR

Okupansi mid-range kos di area: 85-93%. Klaim 100% adalah outlier — perlu bukti kontrak tenant & histori pembayaran.

🟢 Budget Kos (≤Rp 1jt)

Occ. 95%+. Selalu demand dari mahasiswa & pekerja muda. Tapi margin tipis.

🟡 Mid Kos (Rp 1-4jt)

Occ. 85-93%. Kompetitif. Tenant sensitif fitur vs harga. KOKU benchmark.

🔴 Premium Kos (Rp 4jt+)

Occ. 70-80%. Niche market. Kosong lebih lama. Yield rendah.

💰 Perbandingan Harga Kos Dijual di Tukad Balian

Source: Rumah123, Brighton, 99.co, Facebook Marketplace

Properti	Harga	Kamar	Harga/kamar	LT	Gross Yield	Link
⭐ Properti ini (harga baru)	Rp 2,3 M	9	Rp 256jt	133m²	11,7%	IG
⭐ Properti INI SAMA (9PRO)	Rp 2,85 M	9	Rp 316jt	133m²	7,9%	🔗
Kost 14kmr + Ruko (jalan utama)	Rp 4,5 M*	14	Rp 321jt	400m²	n/a	🔗
Kost Tukad Balian (10 kamar)	Rp 3,5 M	10	Rp 350jt	175m²	~4%	🔗
Rumah Kost Tukad Balian	Rp 8 M	—	—	—	n/a	🔗
Kost Eksklusif 14kmr Tukad Balian	Rp 12,5 M	14	Rp 893jt	975m²	~2-3%	🔗
📋 Semua 33 Kost Renon	—	—	—	—	—	Rumah123 · 99.co

📊 KEY INSIGHT: Di harga baru Rp 2,3 Miliar, properti ini (Rp 256jt/kamar, yield 11,7%) adalah yang termurah per kamar dan tertinggi yield di antara kos yang dijual di Tukad Balian. Bahkan dengan data income konservatif 9PRO (Rp 2,1jt/kamar), yield masih 9,9% — tetap tertinggi di area.

*Harga estimasi berdasarkan listing, mungkin tidak include ruko. n/a = data income tidak tersedia di listing.

🔍 Critical Review — Sudut Pandang Jujur

❌ YANG PERLU DIWASPADAI

• Kompetitor langsung dengan fitur superior di gang yang sama. 30 kamar vs 9 kamar.

• Okupansi 100% adalah klaim seller — belum verified. Kompetitor sebelah punya vacancy.

• No USP — KM dalam + WiFi + kitchen = standar. Koku punya smart room + PIN lock.

• Walkability terbatas — hanya ITEKES yang jalan kaki. Selebihnya butuh motor.

• Skala kecil — 9 kamar sulit compete dengan 30 kamar dalam hal economies of scale.

• Listrik token — tidak included. Tenant effective bayar lebih mahal.

• ASN cenderung beli rumah, bukan sewa kos jangka panjang.

✅ YANG GENUINELY SOLID

• ITEKES Bali 700m jalan kaki — verified. Kampus kesehatan = tenant stabil.

• Plaza Renon 2.4km/5min — verified. Akses mall+bioskop cepat.

• Multi-kampus cluster — 5+ kampus dalam 7 min motor.

• Harga sewa market-rate — Rp 2,5jt di range pasar (2,2-2,8jt).

• Sanur nearby — tourism jobs, expat demand 10 min.

• Government district — ASN demand ada, walau bukan target utama.

🎯 BOTTOM LINE LOKASI: Lokasi bagus tapi BUKAN luar biasa. Demand ada tapi kompetisi juga ketat. Klaim 100% okupansi dengan kompetitor premium 200m jauhnya perlu dibuktikan. Nilai properti ini ada di lokasi, bukan di fitur.

📊 Valuasi: Tanah + Bangunan

Replacement value vs asking price — benchmark gang (bukan main road)

📍 Tanah — 133 m² (Gg. Rajawali, 1 gang ke main road)

Tier	Rate/m²	Land Value	Sumber
Low (motor gang)	Rp 6 Juta	Rp 798 Juta	Gang Nuri benchmark
⭐ Mid (1 gang, langsung)	Rp 6,5 Juta	Rp 864 Juta	Gang IV, listing area
High (gang pendek)	Rp 7 Juta	Rp 931 Juta	Dekat main road

🏗 Bangunan — 208 m² (2 Lantai, 9 KM Dalam)

Tier	Rate/m²	Bldg Value	Sumber
Medium	Rp 5 Juta	Rp 1,04 Miliar	Manpro, Casa Sinergi
⭐ Good	Rp 6 Juta	Rp 1,25 Miliar	Brighton 2-lantai
Premium	Rp 7 Juta	Rp 1,46 Miliar	Asia Arsitek, Manpro

Total Replacement Value vs Asking Price

Low (motor gang + medium bldg)

Rp 1,84 Miliar +44%

⭐ Mid (1 gang + good bldg)

Rp 2,11 Miliar +25%

High (gang pendek + premium bldg)

Rp 2,39 Miliar +11%

ASKING PRICE (BARU) Rp 2,3 Miliar

💡 Harga baru Rp 2,3 Miliar = hanya +9% di atas replacement value mid (Rp 2,11 Miliar) — premium going-concern yang jauh lebih wajar. Bahkan 4% DI BAWAH tier high (Rp 2,39 Miliar). Ini harga yang masuk akal untuk kos operasional 100% okupansi.

💰 Income & Yield

9 kamar × Rp 2,5jt/bulan — dengan asumsi konservatif

Monthly Cashflow

Gross Income (9 kamar) +Rp 22,5 Juta

Vacancy (10% konservatif) -Rp 2,2 Miliar

Effective Income Rp 20,2 Juta

OpEx (PBB, WiFi, listrik, dll) -Rp 3,3 Juta

NET INCOME / BULAN Rp 16,9 Juta

NET INCOME / TAHUN Rp 203 Juta

Gross Yield

11,7%

Rp 270 Juta / Rp 2,3 Miliar

Net Yield

8,8%

Setelah vacancy + OpEx

💡 Yield 8,8% (net) sangat solid — jauh di atas rata-rata properti residensial (5-7%). Harga Rp 2,3 Miliar membuat yield naik signifikan dari 7,7% (di harga 2,65M).

Rincian OpEx Bulanan:

PBBRp 300rb

MaintenanceRp 1 Juta

Listrik umumRp 800rb

WiFiRp 400rb

CleaningRp 500rb

MiscRp 300rb

⏱️ Skenario KPR 10 Tahun

Tenor pendek = cicilan berat, tapi total bunga jauh lebih hemat

⚠️ Inti masalah: Net income cuma Rp 16,9 Juta/bln. Untuk 10 tahun, cicilan harus ≤ Rp 16,9 Juta baru cashflow positif. Di harga baru Rp 2,3 Miliar, ini jauh lebih mudah dicapai — DP 40% saja sudah works di bunga 5%.

A. Harga Baru — Rp 2,3 Miliar (pemilik lepas)

Harga terbaru dari agen — turun Rp 350 Juta dari asking awal

DP	Bunga	Cicilan	Net CF	Total Bunga	Status
50% (Rp 1,15 Miliar)	5%	12,2 Juta	4,7 Juta	Rp 313 Juta	✅
50% (Rp 1,15 Miliar)	9%	14,6 Juta	2,3 Juta	Rp 598 Juta	✅
50% (Rp 1,15 Miliar)	10%	15,2 Juta	1,7 Juta	Rp 673 Juta	✅
40% (Rp 920 Juta)	5%	14,6 Juta	2,3 Juta	Rp 374 Juta	✅
40% (Rp 920 Juta)	9%	17,5 Juta	-0,6 Juta	Rp 715 Juta	⚠️
30% (Rp 690 Juta)	5%	17,1 Juta	-0,2 Juta	Rp 449 Juta	⚠️

✅ DP 50% works di SEMUA bunga (5-10%). DP 40% works di bunga 5%. Jauh lebih baik dari harga 2,65M yang butuh DP 50% di semua kasus.

B. Nego — Rp 2,10 Miliar (-Rp 200 Juta)

Negosiasi moderat dari harga baru

DP	Bunga	Cicilan	Net CF	Total Bunga	Status
40% (Rp 840 Juta)	5%	13,3 Juta	3,6 Juta	Rp 342 Juta	✅
40% (Rp 840 Juta)	9%	16,0 Juta	0,9 Juta	Rp 653 Juta	✅
30% (Rp 630 Juta)	5%	15,6 Juta	1,3 Juta	Rp 410 Juta	✅
30% (Rp 630 Juta)	9%	18,6 Juta	-1,7 Juta	Rp 783 Juta	⚠️
20% (Rp 420 Juta)	5%	17,8 Juta	-0,9 Juta	Rp 468 Juta	❌

✅ DP 30% works di bunga 5%. DP 40% works sampai bunga 9%. Semakin flexible.

C. Nego — Rp 1,98 Miliar (-Rp 320 Juta)

Negosiasi agresif — mendekati replacement value mid (Rp 2,11M)

DP	Bunga	Cicilan	Net CF	Total Bunga	Status
30% (Rp 594 Juta)	5%	14,7 Juta	2,2 Juta	Rp 386 Juta	✅
30% (Rp 594 Juta)	9%	17,6 Juta	-0,7 Juta	Rp 738 Juta	⚠️
20% (Rp 396 Juta)	5%	16,8 Juta	0,1 Juta	Rp 441 Juta	✅
20% (Rp 396 Juta)	9%	20,0 Juta	-3,1 Juta	Rp 840 Juta	❌

✅ DP 20% saja sudah works di bunga 5%. Paling flexible — DP rendah pun feasible.

📊 10yr vs 15yr vs 20yr — Trade-off

Perbandingan di harga baru Rp 2,3 Miliar, DP 30%, bunga sesuai klasifikasi

Tenor	Bunga	Cicilan	Net CF	Total Bunga
10 tahun	9%	20,4 Juta	-3,5 Juta	Rp 838 Juta
15 tahun	9%	16,3 Juta	0,6 Juta	Rp 1,25 Miliar
20 tahun	5%*	10,6 Juta	6,3 Juta	Rp 1,07 Miliar

*20yr biasanya hanya dapat bunga residensial 5%, bukan komersial 9%

⏱️ 10 TAHUN

Cicilan berat. Total bunga paling hemat. Di harga 2,3M, DP 40%+ sudah feasible di bunga 5%.

⚖️ 15 TAHUN

Cicilan moderat. Di harga 2,3M, DP 30% sudah cashflow positif di bunga 9%. Sweet spot.

📈 20 TAHUN

Cicilan ringan. Cashflow sangat positif. Tapi total bunga bayar lebih banyak.

🎯 Bottom Line: KPR 10 Tahun

📍 Harga baru Rp 2,3 Miliar → DP 50% (Rp 1,15 Miliar) works di SEMUA bunga (5-10%). DP 40% (Rp 920 Juta) works di bunga 5%.

📍 Nego Rp 2,1 Miliar → DP 30% (Rp 630 Juta) works di bunga 5%. DP 40% works sampai bunga 9%.

📍 Nego Rp 1,98 Miliar → DP 20% (Rp 396 Juta) sudah works di bunga 5%. Paling flexible.

💰 Keuntungan 10 tahun: Total bunga Rp 313-838 Juta (vs Rp 1-1,5 Miliar di 15-20 tahun). Hemat setengah bunga!

⚠️ Risiko 10 tahun: Cicilan 17-21 Juta/bln (bunga komersial) = 100-125% dari income. Satu kamar kosong = langsung rugi.

🏦 KPR Simulator

Geser slider untuk lihat cashflow berdasarkan harga, DP, bunga & tenor

⚙️ Parameter

Harga Beli Rp 2,3 Miliar

1,80 Miliar3,20 Miliar

Down Payment 30% (Rp 795 Juta)

10%60%

Bunga / Tahun 9,0%

4% (residensial)12% (komersial)

Tenor 15 tahun

5yr25yr

Quick Presets:

📊 Hasil

Pinjaman Rp 1,85 Miliar

Cicilan / Bulan Rp 18,8 Juta

Net Income / Bulan Rp 16,9 Juta

CASHFLOW / BULAN -Rp 1,9 Juta

⚠️ Hampir break-even

DSCR (bank mau >1,25x) 0,90x

Gross Yield 10,2%

Net Yield 7,7%

🎯 Breakeven Price (Cashflow = 0)

Untuk KPR komersial standar (9% bunga, 15yr, 30% DP), maks harga yang masih cashflow positif: Rp 2,39 Miliar. Harga baru Rp 2,3 Miliar sudah DI BAWAH breakeven — cashflow positif di skenario standar ini.

🎯 Verdict & Rekomendasi

✅

Harga Wajar?

YA, SEKARANG WAJAR. Rp 2,3 Miliar = hanya +9% di atas replacement value mid (Rp 2,11M), bahkan 4% di bawah tier high (Rp 2,39M). Premium going-concern yang masuk akal untuk kos operasional 100% okupansi.

✅

Yield Layak?

SANGAT LAYAK. Net yield 8,8% — jauh di atas rata-rata properti (5-7%). Naik signifikan dari 7,7% (di harga 2,65M). Income Rp 22,5 Juta/bulan dari 9 kamar asumsi feasible.

✅

KPR Masuk?

YA, JAUH LEBIH MASUK. Di harga 2,3M: DP 50% works di semua bunga (10yr), DP 40% works di bunga 5%. Di 15yr, DP 30% sudah cashflow positif di bunga 9%. Jauh lebih flexible dari harga 2,65M.

📋 Action Plan

1

Survey Lokasi

Cek lebar gang Rajawali (mobil vs motor), parking, kondisi banjir, jarak ke Tukad Balian main road

2

Verify Income & Tenant

Minta bukti okupansi 100%, data tenant (lama sewa, kontrak), bukti pembayaran Rp 2,5jt/kamar

3

Pre-Approval KPR ke 2-3 Bank

BTN, BNI, Mandiri — tanyakan klasifikasi: "rumah tinggal disewakan" (residensial 5%) vs "usaha kost" (komersial 9-10%)

4

Harga Baru Rp 2,3 Miliar — Sudah Masuk Akal

Pemilik sudah lepas di Rp 2,3 Miliar — ini di bawah breakeven KPR standar (Rp 2,39M) dan hanya +9% di atas replacement value. Ini harga yang layak. Bisa coba nego tipis ke Rp 2,2-2,3 Miliar untuk buffer, tapi jangan terlalu agresif — harga sudah wajar.

5

Jika Seller Ngotot Naik ke Rp 2,65 Miliar

Hanya feasible dengan DP ≥50% (Rp 1,33 Miliar cash) + KPR komersial 10%/15yr → CF +Rp 2,7 Juta/bln. Atau KPR residensial 5%/20yr → CF +Rp 3-4,7 Juta/bln. Tapi harga 2,3M sudah ditawarkan — jangan biarkan naik lagi.

Scenarios Summary

Scenario	Price	DP	Cicilan	Net CF	Status
🟢 HARGA BARU Rp 2,3 M \| Komersial 9%, 15yr, 30% DP	2,30 Miliar	690 Juta	16,3 Juta	0,6 Juta	✅
🟢 HARGA BARU Rp 2,3 M \| Komersial 9%, 10yr, 50% DP	2,30 Miliar	1,15 Miliar	14,6 Juta	2,3 Juta	✅
🟢 HARGA BARU Rp 2,3 M \| Residensial 5%, 20yr, 20% DP	2,30 Miliar	460 Juta	12,1 Juta	4,8 Juta	✅
NEGO Rp 2,10 Miliar \| Komersial 9%, 15yr, 30% DP	2,10 Miliar	630 Juta	14,9 Juta	2,0 Juta	✅
🟢 NEGO Rp 1,98 Miliar \| Komersial 9%, 15yr, 20% DP	1,98 Miliar	396 Juta	16,1 Juta	0,8 Juta	✅