Deep-dive analisis: valuasi tanah, bangunan, income yield, dan KPR simulation untuk properti di Gg. Rajawali, Tukad Balian, Renon, Denpasar. Akses motor, 1 gang langsung ke jalan utama.
Data dari IG @sanctuestate + verifikasi lokasi
Bukan front jalan Tukad Balian, tapi cuma 1 gang langsung ke jalan utama. Akses motor only — bukan dealbreaker untuk kos karena mayoritas tenant kos naik motor. Namun nilai tanah tetap di bawah main road: ~Rp 6-7 Juta/m² vs Rp 8-9 Juta/m² main road.
Gg. Rajawali, Renon, Denpasar Selatan — koordinat -8.6867, 115.2423
✅ Akses motor only · 1 gang langsung ke jalan utama Tukad Balian · OK untuk kos
Gg. Rajawali — 1 gang ke jalan utama
Estimasi jarak & waktu tempuh dari Gg. Rajawali (via motor/mobil)
⚠️ REALITAS WALKABILITY: Hanya ITEKES Bali (700m) yang jalan kaki. Plaza Renon 26 min jalan kaki, RS Bali Mandara 40 min. Selebihnya butuh motor. Tenant WAJIB punya motor.
✅ = verified via Google Maps routing · ⚠️ = estimasi
| Fasilitas | Kategori | Jarak | 🛵 Motor | 🚶 Jalan kaki | Verify |
|---|---|---|---|---|---|
| 🏥 Healthcare | |||||
| RS Bali Mandara | RS Pemerintah | 3,4 km | 6 min | 40 min | ✅ |
| Bali Royal Hospital (BROS) | RS Swasta | ~2,8 km | ~7 min | — | ⚠️ |
| RSUP Prof. Ngoerah (Sanglah) | RS Rujukan Utama | ~5,8 km | ~14 min | — | ⚠️ |
| 🎓 Pendidikan | |||||
| ITEKES Bali Kampus II | Institut Kesehatan | 700 m | 2 min | 10 min | ✅ |
| STIKOM Bali (Kampus Renon) | Institut IT & Bisnis | 3,2 km | 6 min | 45 min | ✅ |
| UNDIKNAS / Warmadewa | Universitas | ~2,7-3,1 km | ~6-7 min | — | ⚠️ |
| 🛍️ Belanja & Kuliner | |||||
| Plaza Renon (mall, bioskop, Papaya) | Mall + Supermarket | 2,4 km | 5 min | 26 min | ✅ |
| Icon Bali Mall (Sanur) | Mall + Restoran | ~3,4 km | ~8 min | — | ⚠️ |
| 🏛️ Pemerintahan & Perkantoran | |||||
| Lapangan Puputan / Gubernur | Pusat Pemerintah | ~3,6-3,8 km | ~9 min | — | ⚠️ |
| 🏖️ Rekreasi & Transport | |||||
| Pantai Sanur | Pantai | 4,5 km | 10 min | 56 min | ✅ |
| Bandara Ngurah Rai | Bandara Intl. | ~13,9 km | ~33 min | — | ⚠️ |
⚠️ Kompetitor LANGSUNG di gang yang sama area (Gg. Bule, ~200-300m)
| Aspek | Properti Ini | KOST KOKU RENON |
|---|---|---|
| Skala | 9 kamar | 30 kamar |
| Harga/bln | Rp 2,5 Juta (excl. listrik) | Rp 2,2-2,8 Juta (excl. listrik) |
| Fitur unggulan | KM dalam, kitchen, WiFi, CCTV | Smart Room (voice ctrl), PIN lock, AC, water heater, TV, hair dryer |
| Okupansi | Claim 100% (unverified) | 2 kamar kosong |
| Parkir | Motor only | Motor only (1 unit/kamar) |
| Differentiation | Lemah — fitur standar | Kuat — smart home features |
Source: Google Maps search "kos Tukad Balian Renon" + Mamikos
Properti yang SAMA (133m², 208m², 9 kamar, Tukad Balian)
🔗 Lihat Listing 9PRO → 9prokelapagading.com
| Data | Listing 1: IG @sanctuestate | Listing 2: 9PRO Kelapa Gading |
|---|---|---|
| Harga awal | Rp 3,2 Miliar | Rp 3 Miliar |
| Harga sekarang | Rp 2,65 Miliar | Rp 2,85 Miliar |
| Income/kamar | Rp 2.500.000 | Rp 2.100.000 |
| Total income/bln | Rp 22,5 Juta | Rp 18,9 Juta |
| Gross yield | 10,2% | 8,0% |
⚠️ Income claim TIDAK KONSISTEN — beda Rp 400rb/kamar = Rp 3,6 Juta/bulan = Rp 43 Juta/tahun
⚠️ Harga turun 2x (3,2M → 2,85M → 2,65M) — seller motivated/desperate
⚠️ Dua agen berbeda menjual properti yang sama — listing sudah lama di pasar
→ Kalau pakai data 9PRO (Rp 2,1jt/kamar): Net yield turun dari 7,7% ke 5,9% — jauh less attractive
Source: Facebook Groups, 99.co, Papikost, Mamikos (43 listings)
| Kos | Harga/Bulan | Segmen | Occ. Est. |
|---|---|---|---|
| Gang Nyuh Gading No.8 | Rp 800rb | Budget | ~95% |
| KOST KOKU (Type A, Lt.2-3, Gg. Bule) | Rp 2,2-2,4 Juta | Mid | 93% |
| KOST KOKU (Type C, Lt.1, Gg. Bule) | Rp 2,8-3,0 Juta | Mid-high | 93% |
| ⭐ PROPERTI INI — 9 kamar | Rp 2,5 Juta | Mid | Claim 100% |
| Rumah Kost Eksklusif (Renon) | Rp 3,5 Juta | Mid-high | ~85% |
| Kost Mezzanine (Tukad Balian) | Rp 5,5 Juta | Mid-high | ~85% |
| Kost Elite (Ring 1 Renon) | Rp 7-10,5 Juta | Premium | ~70-75% |
Rp 2,5jt vs Rp 2,2jt — tapi KOKU punya Smart Room + PIN Lock. Tenant bisa pilih yang lebih modern dengan harga lebih murah.
Okupansi mid-range kos di area: 85-93%. Klaim 100% adalah outlier — perlu bukti kontrak tenant & histori pembayaran.
Occ. 95%+. Selalu demand dari mahasiswa & pekerja muda. Tapi margin tipis.
Occ. 85-93%. Kompetitif. Tenant sensitif fitur vs harga. KOKU benchmark.
Occ. 70-80%. Niche market. Kosong lebih lama. Yield rendah.
Source: Rumah123, Brighton, 99.co, Facebook Marketplace
| Properti | Harga | Kamar | Harga/kamar | LT | Gross Yield | Link |
|---|---|---|---|---|---|---|
| ⭐ Properti ini (sanctuestate) | Rp 2,65 M | 9 | Rp 294jt | 133m² | 10,2% | IG |
| ⭐ Properti INI SAMA (9PRO) | Rp 2,85 M | 9 | Rp 316jt | 133m² | 7,9% | 🔗 |
| Kost 14kmr + Ruko (jalan utama) | Rp 4,5 M* | 14 | Rp 321jt | 400m² | n/a | 🔗 |
| Kost Tukad Balian (10 kamar) | Rp 3,5 M | 10 | Rp 350jt | 175m² | ~4% | 🔗 |
| Rumah Kost Tukad Balian | Rp 8 M | — | — | — | n/a | 🔗 |
| Kost Eksklusif 14kmr Tukad Balian | Rp 12,5 M | 14 | Rp 893jt | 975m² | ~2-3% | 🔗 |
| 📋 Semua 33 Kost Renon | — | — | — | — | — | Rumah123 · 99.co |
*Harga estimasi berdasarkan listing, mungkin tidak include ruko. n/a = data income tidak tersedia di listing.
• Kompetitor langsung dengan fitur superior di gang yang sama. 30 kamar vs 9 kamar.
• Okupansi 100% adalah klaim seller — belum verified. Kompetitor sebelah punya vacancy.
• No USP — KM dalam + WiFi + kitchen = standar. Koku punya smart room + PIN lock.
• Walkability terbatas — hanya ITEKES yang jalan kaki. Selebihnya butuh motor.
• Skala kecil — 9 kamar sulit compete dengan 30 kamar dalam hal economies of scale.
• Listrik token — tidak included. Tenant effective bayar lebih mahal.
• ASN cenderung beli rumah, bukan sewa kos jangka panjang.
• ITEKES Bali 700m jalan kaki — verified. Kampus kesehatan = tenant stabil.
• Plaza Renon 2.4km/5min — verified. Akses mall+bioskop cepat.
• Multi-kampus cluster — 5+ kampus dalam 7 min motor.
• Harga sewa market-rate — Rp 2,5jt di range pasar (2,2-2,8jt).
• Sanur nearby — tourism jobs, expat demand 10 min.
• Government district — ASN demand ada, walau bukan target utama.
🎯 BOTTOM LINE LOKASI: Lokasi bagus tapi BUKAN luar biasa. Demand ada tapi kompetisi juga ketat. Klaim 100% okupansi dengan kompetitor premium 200m jauhnya perlu dibuktikan. Nilai properti ini ada di lokasi, bukan di fitur.
Replacement value vs asking price — benchmark gang (bukan main road)
| Tier | Rate/m² | Land Value |
|---|---|---|
| Low (motor gang) | Rp 6 Juta | Rp 798 Juta |
| ⭐ Mid (1 gang, langsung) | Rp 6,5 Juta | Rp 864 Juta |
| High (gang pendek) | Rp 7 Juta | Rp 931 Juta |
| Tier | Rate/m² | Bldg Value |
|---|---|---|
| Medium | Rp 5 Juta | Rp 1,04 Miliar |
| ⭐ Good | Rp 6 Juta | Rp 1,25 Miliar |
| Premium | Rp 7 Juta | Rp 1,46 Miliar |
💡 Premium +25% (mid) mencerminkan "going concern value" — kos operasional dengan okupansi 100%, bukan properti kosong. Wajar ada premium untuk aset yang sudah menghasilan income.
9 kamar × Rp 2,5jt/bulan — dengan asumsi konservatif
💡 Yield 7,7% masih di atas rata-rata properti residensial (5-7%). Tapi perlu dicek: apakah Rp 2,5jt/kamar realistis untuk area gang?
Tenor pendek = cicilan berat, tapi total bunga jauh lebih hemat
⚠️ Inti masalah: Net income cuma Rp 16,9 Juta/bln. Untuk 10 tahun, cicilan harus ≤ Rp 16,9 Juta baru cashflow positif. Ini bikin DP harus besar atau harga harus nego turun.
Tanpa negosiasi
| DP | Bunga | Cicilan | Net CF | Total Bunga | Status |
|---|---|---|---|---|---|
| 50% (Rp 1,32 Miliar) | 5% | 14,1 Juta | 2,8 Juta | Rp 361 Juta | ✅ |
| 50% (Rp 1,32 Miliar) | 9% | 16,8 Juta | 0,1 Juta | Rp 689 Juta | ✅ |
| 50% (Rp 1,32 Miliar) | 10% | 17,5 Juta | -0,6 Juta | Rp 776 Juta | ⚠️ |
| 40% (Rp 1,06 Miliar) | 5% | 16,9 Juta | ±0 | Rp 421 Juta | ⚠️ |
| 30% (Rp 795 Juta) | 5% | 19,7 Juta | -2,8 Juta | Rp 506 Juta | ❌ |
| 30% (Rp 795 Juta) | 10% | 24,5 Juta | -7,6 Juta | Rp 1,09 Miliar | ❌ |
Negosiasi moderat
| DP | Bunga | Cicilan | Net CF | Total Bunga | Status |
|---|---|---|---|---|---|
| 50% (Rp 1,20 Miliar) | 5% | 12,7 Juta | 4,2 Juta | Rp 327 Juta | ✅ |
| 50% (Rp 1,20 Miliar) | 9% | 15,2 Juta | 1,7 Juta | Rp 624 Juta | ✅ |
| 50% (Rp 1,20 Miliar) | 10% | 15,9 Juta | 1 Juta | Rp 703 Juta | ✅ |
| 40% (Rp 960 Juta) | 5% | 15,3 Juta | 1,6 Juta | Rp 392 Juta | ✅ |
| 40% (Rp 960 Juta) | 9% | 18,2 Juta | -1,3 Juta | Rp 749 Juta | ⚠️ |
| 30% (Rp 720 Juta) | 5% | 17,8 Juta | -0,9 Juta | Rp 458 Juta | ❌ |
Negosiasi agresif
| DP | Bunga | Cicilan | Net CF | Total Bunga | Status |
|---|---|---|---|---|---|
| 50% (Rp 1,10 Miliar) | 5% | 11,7 Juta | 5,2 Juta | Rp 300 Juta | ✅ |
| 50% (Rp 1,10 Miliar) | 10% | 14,5 Juta | 2,4 Juta | Rp 644 Juta | ✅ |
| 40% (Rp 880 Juta) | 5% | 14 Juta | 2,9 Juta | Rp 358 Juta | ✅ |
| 40% (Rp 880 Juta) | 9% | 16,7 Juta | 0,2 Juta | Rp 682 Juta | ✅ |
| 30% (Rp 660 Juta) | 5% | 16,3 Juta | 0,6 Juta | Rp 420 Juta | ✅ |
| 30% (Rp 660 Juta) | 10% | 20,4 Juta | -3,5 Juta | Rp 902 Juta | ❌ |
Perbandingan di harga Rp 2,65 Miliar, DP 30%, bunga sesuai klasifikasi
| Tenor | Bunga | Cicilan | Net CF | Total Bunga |
|---|---|---|---|---|
| 10 tahun | 9% | 23,5 Juta | -6,6 Juta | Rp 965 Juta |
| 15 tahun | 9% | 18,8 Juta | -1,9 Juta | Rp 1,49 Miliar |
| 20 tahun | 5%* | 12,2 Juta | 4,7 Juta | Rp 1,07 Miliar |
*20yr biasanya hanya dapat bunga residensial 5%, bukan komersial 9%
Cicilan berat. Total bunga paling hemat. Hanya feasible DP 50%+ atau nego harga.
Cicilan moderat. Break-even di harga asking. Sweet spot antara bunga & cashflow.
Cicilan ringan. Cashflow positif. Tapi total bunga bayar lebih banyak (kompensasi waktu).
📍 Asking Rp 2,65 Miliar → Perlu DP 50% (Rp 1,33 Miliar cash). Bunga 5% CF +2,8 Juta, bunga 9% CF +0,1 Juta (tipis sekali).
📍 Nego Rp 2,4 Miliar → DP 40% (Rp 960 Juta) sudah works di bunga 5%. DP 50% works di semua bunga.
📍 Nego Rp 2,2 Miliar → DP 30% (Rp 660 Juta) sudah works di bunga 5%. Paling flexible.
💰 Keuntungan 10 tahun: Total bunga Rp 300-700 Juta (vs Rp 1-1,5 Miliar di 15-20 tahun). Hemat setengah bunga!
⚠️ Risiko 10 tahun: Cicilan 23-25 Juta/bln (bunga komersial) = 140% dari income. Satu kamar kosong = langsung rugi.
Geser slider untuk lihat cashflow berdasarkan harga, DP, bunga & tenor
Untuk KPR komersial standar (9% bunga, 15yr, 30% DP), maks harga yang masih cashflow positif: Rp 2,39 Miliar — harus nego turun 10% dari asking.
SEDIKIT PREMIUM. Asking +25% di atas replacement value (mid). Premium ini wajar untuk "going concern" — kos operasional dengan tenant aktif & okupansi 100%. Akses motor cukup untuk target tenant kos. Masih ada ruang nego ke Rp 2,3-2,4 Miliar.
YA. Net yield 7,7% solid — di atas rata-rata properti (5-7%). Income Rp 22,5 Juta/bulan dari 9 kamar asumsi feasible.
BERSYARAT. Hanya feasible dengan: (a) KPR residensial 5%, atau (b) DP ≥50%, atau (c) nego turun ke Rp 2,0-2,3 Miliar.
Cek lebar gang Rajawali (mobil vs motor), parking, kondisi banjir, jarak ke Tukad Balian main road
Minta bukti okupansi 100%, data tenant (lama sewa, kontrak), bukti pembayaran Rp 2,5jt/kamar
BTN, BNI, Mandiri — tanyakan klasifikasi: "rumah tinggal disewakan" (residensial 5%) vs "usaha kost" (komersial 9-10%)
Argumen: akses motor (bukan mobil/main road), land value ~Rp 6,5 Juta/m². Tapi akui: 1 gang langsung ke main road + kos operasional 100% okupansi punya value. Nego wajar di range Rp 2,3-2,4 Miliar.
Hanya feasible dengan DP ≥50% (Rp 1,33 Miliar cash) + KPR komersial 10%/15yr → CF +Rp 2,7 Juta/bln. Atau KPR residensial 5%/20yr → CF +Rp 3-4,7 Juta/bln
| Scenario | Price | DP | Cicilan | Net CF | Status |
|---|---|---|---|---|---|
| Residensial 5%, 20yr, 20% DP | 2,65 Miliar | 530 Juta | 14 Juta | 3 Juta | ✅ |
| Komersial 10%, 15yr, 50% DP | 2,65 Miliar | 1,32 Miliar | 14,2 Juta | 2,7 Juta | ✅ |
| Komersial 9%, 15yr, 30% DP | 2,65 Miliar | 795 Juta | 18,8 Juta | -1,9 Juta | ⚠️ |
| Komersial 10%, 10yr, 30% DP | 2,65 Miliar | 795 Juta | 24,5 Juta | -7,6 Juta | ❌ |
| 🟢 NEGO Rp 2,20 Miliar | Komersial 9%, 15yr | 2,20 Miliar | 660 Juta | 15,6 Juta | 1,3 Juta | ✅ |
| 🟢 NEGO Rp 1,98 Miliar | Komersial 9%, 15yr | 1,98 Miliar | 594 Juta | 14,1 Juta | 2,9 Juta | ✅ |